Chyby samo-kupujúcich pri kúpe domu, chaty, pozemku

Rozhodli ste sa vymeniť bývanie v bytovom dome za nové bývanie už v existujúcom dome alebo kúpe pozemku a stavbe domu podľa vlastnej predstavy? Alebo ste sa rozhodli si kúpiť chatu, chalupu na víkendové pobyty, dovolenky?

Pri kúpe si od majiteľa odporúčam vyžiadať list vlastníctva vydaný príslušným katastrálnym odborom okresného úradu použiteľný pre právne účely. Existujúca prax bohužiaľ ukázala, že sú nezrovnalosti medzi údajmi poskytnutými z katastrálneho portálu a vystaveným listom vlastníctva pre právne účely. Vyhnete sa tým v budúcnosti prípadným problémom a ďalším finančným výdavkom s ich vlastnením.

Pri domoch staršej kolaudácie často skutkový stav nehnuteľnosti nezodpovedá údajom uvedeným na katastrálnej mape, t.j. pôdorysu zastavaného územia domu. V predchádzajúcich obdobiach si majitelia domov pristavovali k domu prístavby, stavali garáže, hospodárske budovy na svojom pozemku bez toho, aby pri týchto stavebných činnostiach postupovali v zmysle zákona. Vyžadovali sa stavebné povolenia, alebo ohlásenie drobnej stavby v zmysel stavebného zákona, čo je samostatná budova do 25 m2. Tak sa často stáva, že na pozemku stojí budova, ktorá nie je ani zakreslená na katastrálnej mape. A zapísaná na liste vlastníctva musí byť každá budova nad 25m2 výmery. V prípade, že takúto nehnuteľnosť kupujete, kupujete v princípe „čiernu stavbu“.

Najlepším indikátorom takýchto stavieb je proces posudzovania a schvaľovania hypotekárneho úveru zo strany financujúcej banky, kde banka vyžaduje znalecký posudok. Tam znalec logicky narazí na nezrovnalosti skutočnosti so zápisom v evidencii nehnuteľností a „problém s kúpou je na svete“. Banky sú v tomto prípade absolútne logicky opatrné, lebo v prípade splatenia úveru formou realizácie záložného práva by predávali nehnuteľnosť, ktorej skutkový stav nezodpovedá právnemu – zápisu na liste vlastníctva a majú logicky problém. A vedzte, že ak budete chcieť tieto záležitosti dať do riadneho právneho stavu, tak Vám to okrem veľa stráveného času predraží kúpu Vašej nehnuteľnosti o pár sto eur až tisíc eur na realizáciu dodatočného stavebného povolenia.

Druhý fakt, ktorý dávam do pozornosti je reálny stav užívaného pozemku prináležiaceho k nehnuteľnosti. Existujúce oplotenie pozemku vôbec nemusí zodpovedať hraniciam pozemku vo vlastníctve majiteľa - predávajúceho. Oplotenie sa postavilo pred rokmi, dlhoročne sa užíval pozemok a pritom hranice pozemku sú reálne hlboko v časti pozemku patriaceho susedovi. Preto pri akýchkoľvek pochybnostiach odporúčam pri kúpe domu preveriť si skutkový stav s právnym prostredníctvom geodeta.

Druhá a ešte závažnejšia negatívna skutočnosť je kúpiť si dom/chatu s vlastnícky nevypriadaným pozemkom, ako aj z hľadiska priľahlého pozemku určeného na prístup, užívanie nehnuteľnosti. Riskujete právny problém s vlastníkmi s následnými finančnými nákladmi na jeho riešenie – či už kúpu pozemkov alebo riešenie vecného bremena prechodu a prejazdu k svojej kúpenej nehnuteľnosti. A tieto okolnosti bránia financovaniu kúpy, resp. neskoršej snahe získať hypotekárny úver prostredníctvom zabezpečenia touto nehnuteľnosťou bankou, ktoré sú pri tom logicky právne opatrné, obozretné.

Z vyššie uvedených dôvodov Vám odporúčam nájsť si dobrého realitného makléra, ktorý Vám tieto skutočnosti analyzuje bez ovplyvňovania majiteľa predávanej nehnuteľnosti, ktorý môže i uvedené skutočnosti neuvádzať, bagatelizovať s cieľom predaja svojho domu/chaty .

Predpokladom rozhodnutia zmeniť bývanie do novopostaveného domu podľa vlastnej predstavy je kúpa pozemku. Laická verejnosť, tento termín používajú aj realitní makléri vo svojich ponukách, hovorí o tzv. stavebnom pozemku. Pri analýze listu vlastníctva predmetného pozemku sú záujemcovia o kúpu prekvapení, že pozemok je označený ako „orná pôda, záhrada, ovocný sad“. Pozemok sa stáva stavebným až vtedy, keď je z hľadiska konkrétnych okolností určený na zastavanie. A ako môže byť pozemok určený na zastavenie?

Ak má konkrétna obec, mesto územný plán , tak je podstatné, či je predmetný pozemok zahrnutý do územného plánu na zastavanie. Tie sú obsahom webových stránok každej obce, prípadne webovej stránky územných plánov obcí. Ak nie, je k dispozícii na obecnom úrade k nahliadnutiu. Tam je možno z prvotného náhľadu vidieť, či konkrétna lokalita, kde chceme kúpiť pozemok, je určená na zastavanie a s akým charakterom zástavby – priemysel, obchod, bytová výstavba, rodinné domy a pod. Odporúčam jednoznačne záujemcom o kúpu, aby mu bola zo strany predávajúceho predložená územno-plánovacia informácia. Jedine tam sú uvedené kvalifikované konkrétne podmienky zastavania pozemku, napr. minimálna veľkosť pozemku, maximálna zastavanosť pozemku, podlažnosť zástavby a pod. Čo sa týka obce, ktorá nemá územný plán, tam je situácia komplikovanejšia, nejednoznačná.

Pozemok sa stáva jednoznačne stavebným až vtedy, ak je na uvedenej parcele vydané stavebné povolenie. To znamená na konkrétnom pozemku, parcele bolo v zmysle stavebného zákona v stavebnom konaní vydané stavebné povolenie na konkrétnu stavbu. Písomné vyjadrenie, resp. len ústne vyjadrenie starostu (predstaviteľa stavebného úradu) obce o tom, že na tom ktorom konkrétnom pozemku je možné stavať, nemá z hľadiska právneho žiadnu váhu. Toto vyjadrenie môže a vie byť podporné v rozhodnutí kúpiť pozemok v danej obci, kupujúci však nemôžu toto ich vyjadrenie brať z hľadiska právneho za smerodajné.

Len podporné. Ak sa však rozhodnete kúpiť takýto pozemok, k čomu ako maklér neodrádzam - práve naopak, treba zvážiť komplex informácii, ktoré je v tejto súvislosti potrebné preveriť. Okrem chronicky známych základných informácii týkajúcich sa prístupnosti energií – vody, elektriky eventuálne aj plynu, Vás musí zaujímať aj niekoľko ďalších závažných skutočností, ktoré by mohli brániť v rámci stavebného zákona výstavbe. Napr. je pozemok v chránenej krajinnej oblasti? Prechádza cez pozemok plynárenské alebo elektrické zariadenie, z ktorého by vyplývalo ochranné a bezpečnostné pásmo? Je pozemok v ochrannom pásme lesa? Všetky tieto skutočnosti z hľadiska zákona obmedzujú v daných lokalitách výstavbu v zmysle stavebného zákona.

V súčasnosti nájdete už veľa katastrálnych území, kde si vlastníci energetických sietí zakresľujú do máp tieto ochranné pásma so zápisom do listu vlastníctva, ale z väčšej časti sa musíte spoliehať na odborné vyjadrenie majiteľov energetických sietí - SPP distribúcia, a.s. a distribučné siete jednotlivých elektrifikačných sústav na Slovensku. Od priameho predajcu alebo od realitného makléra si v každom prípade také písomné stanovisko vyžiadajte. V prípade, že máte informáciu, že by sa Vaša záujmová parcela mohla nachádzať v oblasti chránenej, je potrené tieto skutočnosti prvotne preveriť na internete, ktoré disponujú aj mapovou časťou alebo priamo na príslušných pracoviskách štátnej ochrany prírody.

Ďalšou záležitosťou posudzovania pozemku je prístup na parcelu. Nemyslím vecný, ale právny. Znamená to, aby bol prístup k pozemku po parcele označenej z hľadiska katastrálneho zákona označená ako zastavaná plocha alebo pozemok, na ktorý z hľadiska spôsobu využitia pozemku označený ako inžinierska stavba - cestná, miestna a účelová komunikácia, lesná cesta, poľná cesta. Tá môže byť ako vo vlastníctve obce, tak i súkromných osôb. Ak sa k pozemku môžete dostať len a len po pozemku charakteru orná pôda, záhrada a pod., tak máte v princípe len dve možnosti: kúpite si predmetný pozemok alebo od majiteľov zabezpečíte zápis vecného bremena prechodu a prejazdu po danom pozemku ku kupovanej parcele, pričom sa už dnes tieto vecné bremená zapisujú i so zakreslením v katastrálnej mape.

Kúpiť si akýkoľvek spoluvlastnícky podiel na prístupovej parcele by som brala za dosť rizikový, nakoľko po čase môže ideálny spolumajiteľ požadovať zákonné reálne rozdelenie parcely a to už nemusí v realite vyhovovať využívanému prístupu k Vášmu pozemku. V prípade podcenenia tejto skutočnosti riskujete po kúpe pozemku problém s negatívnym súhlasom stavebného povolenia, nakoľko dnes už stavebné úrady tieto skutočnosti jednoznačne posudzujú v stavebnom procese.

Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.

Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.

Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.

Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!