Žijeme časy, ktoré sme vo všeobecnosti neočakávali a vyzerá to, že sme ešte stále len na začiatku. Pandémia doteraz nie príliš spoznaného vírusu nás postavila pred spoločnú skúšku, ktorej musí čeliť celý svet.
Doteraz bolo celosvetové zastavenie, alebo bezperecedentné spomalenie ekonomiky v dôsledku rozšírenia neznámej choroby iba teóriou zopár vedcov, ktorí upozorňovali na to, že takáto situácia môže nastať, ale priveľa pozornosti sa jej vo všeobecnosti nevenovalo. Preto sa ani nepripravovali krízové scenáre. Preto aj veľa odborníkov z rôznych oblastí zostalo zaskočených, aký dopad mala a bude mať táto situácia na nás život.
Verme, že prvá vlna, ktorá znamenala najmä zdravotnícky problém a to najmä záchranu životov postihnutých a zabránenie nekontrolovateľnému šíreniu klesá a bude klesať aj naďalej, do tej miery, že sa ju podarí dostať pod úplnú kontrolu. Spod prvej vlny sa však vynára druhá, nemenej vážnejšia a to ekonomická, ktorej dopady z dlhodobého hľadiska môžu mať ešte ničivejšie účinky ako prvej. Už teraz je jasné, že táto druhá vlna sa odrazí aj na našej celkovej ekonomickej a spoločenskej situácii. Skúsim pár slov, akým spôsobom sa môže odraziť na vývoji realitného trhu a najmä na čo si práve teraz treba dať veľký pozor.
Najskôr k momentálnej situácii. Po hypotekárnej kríze v roku 2008 nasledoval každoročný pokles cien nehnuteľností, ktorý sa zastavil zhruba na prelome rokov 2013/14. Sprvu mierny rast po pár rokoch opäť nabral čoraz prudšie a prudšie stúpanie, takže v niektorých segmentoch sme zaznamenávali až 15 % a viac medziročný nárast. Pre rýchlu predstavu, byt ktorý stál na začiatku roka 2019 100 000,- eur sa na začiatku roka 2020 predával za 115 000,- eur.
Neustále rastúca ekonomika, nízka nezamestnanosť, zvyšujúce sa mzdy, rekordne nízke úrokové sadzby, to všetko nahrávalo predávajúcim a po pravde, dokázať predať nebolo až takým umením.
Banky síce čoraz viac sprísňovali podmienky, ale tie však stačili len na to, aby tlmili veľký apetít kupujúcich.
Predajom nehnuteľností si okrem rýchlo vzniknutých kancelárií začali privyrábať aj ľudia z iných odvetví, pričom cieľom nebola tak kvalita, ako rýchlosť. Na trhu dokonca vznikla paradoxná situácia, že veľa kancelárií a predajcov malo v ponuke dávno neaktuálne nehnuteľnosti, preto aby tam jednoducho niečo mali a získali kontakt na potencionálneho kupujúceho, ktorému by mohli ponúknuť napríklad nehnuteľnosť zo súkromnej inzercie, hneď ako sa objavila.A súkromnému inzerentovi, ktorý nechcel predávať cez realitnú kanceláriu hneď volali, že majú klienta, ktorý tú ich nehnuteľnosť určite kúpi.
Trochu psychológie, predajca zatlačil na obe strany, predávajúceho presvedčil, aby mu nehnuteľnosť podržal, kupujúceho presvedčil, že je to jeho jedinečná životná šanca, aká sa nebude opakovať. Píšem predajca miesto maklér, nakoľko takýto systém práce má od poctivého realitného makléra veľmi ďaleko.
Opatrenia v dôsledku zabránenia šírenia koronovírusu však citeľne dopadli aj na realitný trh, ktorý sa automaticky výrazne spomalil. Logicky vďaka krízovému režimu výrazne ubudol počet náborov a samotných obhliadok. Nakoľko však otázka bývania, nie je otázkou momentálneho prežitia a ide o dlhodobo plánovanejší proces, nezastavil sa úplne. Momentálne hovoríme o tretom mesiaci obmedzeného režimu, čo je porovnateľné napríklad s letnou sezónou, kedy tak kupujúci ako aj predávajúci riešia skôr prázdniny a dovolenky, ako predaj, či kúpu nehnuteľnosti, realitný trh je výrazne spomalený a nie je to indikátorom ničoho.
Ako sa teda momentálne uvoľňovanie pandemických opatrení odrazí na realitnom trhu?
Scenárov môže byť viacero. Všetko bude záležať od vývoja celosvetovej ekonomiky, nakoľko sme výrazne orientovaní na export. Vyzerá to, že ekonomika sa v dôsledku uvoľňovania opatrení opäť začína rozbiehať, celosvetovo však hlási veľké straty, dôsledkom čoho je výrazná strata pracovných miest a tým aj znížená celková kúpyschopnosť obyvateľstva. To vyzerá kriticky, na druhej strane to však vyvažujú ambiciózne plány vlád na oživenie v podobe miliardových dotácií, tiež nehovoríme o hypotekárnej kríze ako v roku 2008 a banky vo všeobecnosti takisto nemajú záujem na znižovaní cien nehnuteľností.
Situácia u nás je porovnateľná. Opätovné spustenie ekonomiky nám ukáže aké veľké straty sme utrpeli. Na jednej strane niektoré pracovné miesta jednoducho zaniknú, zníži sa aj počet žiadateľov o poskytnutie úverov na bývanie, tým pádom bude menej kupujúcich, taktiež veľa majiteľov nehnuteľností bude musieť riešiť svoje úverové zaťaženie pravdepodobne predajom. Na druhej strane však dopyt po vlastnom bývaní neustane z jednoduchého dôvodu. Na trhu je oveľa viac záujemcov o vlastné bývanie, ako počet nehnuteľností, čo je najviditeľnejšie najmä pri bytoch, či domoch v mestách v ekonomicky silných lokalitách.
Ak si teda zoberiem pozitívne a negatívne faktory, vychádza mi, že situácia sa zmení z trhu predávajúceho opäť na trh kupujúceho. Je teda aj pravdepodobné, že príde k poklesu cien. Zaujímavá nehnuteľnosť si svojho kupcu vždy nájde. Môže to však trvať o niečo dlhšie. Veľkou chybou predávajúcich býva to, že vlastnými chybami cenu nehnuteľnosti dokážu znížiť ešte viac. Nehnuteľnosť má v ponuke kancelária a maklér, ktorí spravili maximum pre propagáciu, prezentáciu a samotný predaj, sa bohužiaľ však nepodarilo stále nájsť kupujúceho, čo je jednoznačný signál na adekvátne zníženie ceny. Predávajúci sa však rozhodne, že nehnuteľnosť dá do ponuky viacerým kanceláriám, prípadne ju začne predávať sám s nezmenenou cenou.
Čo sa stane?
Potencionálni kupujúci už o ponuke dávno vedia, možno si ju už dokonca aj boli pozrieť, ich predstava o kúpnej cene však bola mierne odlišná. Ak sa nehnuteľnosť nepredala doteraz, je takmer isté, že sa za danú cenu nepredá. Predávajúci počká dva, tri mesiace, nehnuteľnosť stále zostáva v ponuke. Cenu sa rozhodne znížiť, medzitým však potencionálni kupujúci už niečo porovnateľné za adekvátnu sumu našli, alebo na trhu pribudli ďalšie porovnateľné ponuky, medzi ktorými si môžu vyberať. Je teda dosť pravdepodobné, že sa predávajúcim nemusí podariť predať nehnuteľnosť ani po znížení ceny. Čo nasleduje? Buď oslovia ešte viac kancelárií, ale určite nie viac kupujúcich, ktorí o ponuke dávno vedia, nehnuteľnosť už je okukaná, počkajú a opäť znížia cenu, kde opäť riskujú opakovanie celého procesu až po konečný finálny predaj, kde však bude rozdiel medzi tým, za koľko mohli predať pri počiatočnom znížení, kým to mali v jednej kancelárii a tým, za koľko skutočne predali možno až v niekoľkých desiatkach percent.
A aká bude motivácia každého makléra?
Predať.
Predať, za každú cenu. To znamená, že bude stáť na strane kupujúceho. Navyše to má ešte ďalší neblahý efekt. Tým, že nejde o osamotené konanie jednotlivého predávajúceho, na realitných portáloch sa opticky zvyšuje ponuka. Ak dá jeden predávajúci svoju nehnuteľnosť do ponuky v priemere trom kanceláriám, zároveň si nehnuteľnosť bude predávať cez súkromnú inzerciu, takýchto predávajúcich bude 50, inzerovať sa bude zhruba 150 až 200 ponúk.
U niektorých bude jasné, že sa opakujú, iné budú mať rozdielnu cenu a fotografie, takže to bude vyzerať na naozaj bohatý výber, kupujúci sa nebudú mať kam ponáhlať. Presne takýmto spôsobom aj sami predávajúci môžu prispievať k spomaleniu trhu a k zníženiu cien.
Naopak zaujímavá nehnuteľnosť, či už pôjde o jednoizbový byt niekde na sídlisku, alebo rodinný dom na dedine sa predá. S dobrou predajnou stratégiou, výborne spracovanou prezentáciou, marketingom a najmä správne nastavenou cenou. A na to úplne stačí jedna dobrá kancelária a maklér.
Preto je teraz, možno viac ako inokedy dôležité spolupracovať naozaj s profesionálmi, ktorí reálne dokážu zhodnotiť situáciu na trhu, vysvetliť a ponúknuť skutočné riešenia, pripraviť ideálnu predajnú stratégiu, zabezpečiť špičkovú prezentáciu a marketing a zaistiť tak predávajúcim maximálnu možnú kúpnu cenu.
Vyberajte preto naozaj dôkladne.
Vyberte si
to najlepšie.
