Nový rok začal zvyšovaním úrokov na hypotékach. UniCredit Bank, Slovenská sporiteľňa aj Sberbank zvyšovali sadzby, aj keď zatiaľ len veľmi mierne. Aktuálna situácia je tak skôr v znamení vyčkávania začiatku jari, čo je obvykle štart novej hypotekárnej sezóny v každom roku. Táto jar však bude zaujímavá aj tým, že na trhu s hypotékami začne platiť niekoľko nových podmienok.
100 % hypotéky sa obmedzia
Hypotéky na celú hodnotu nehnuteľnosti sa obmedzia a získať ich bude ťažšie. Od začiatku marca NBS totiž komerčným bankám uloží povinnosť limitovať hypotéky od 90 do 100 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti na maximálne 10 % z celkového objemu poskytovaných úverov na bývanie. Je odôvodnený predpoklad, že takéto hypotéky získajú už len tí najbonitnejší žiadatelia.
Obmedzenie nastane aj u hypotekárnych úverov nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Tu sa zavedie limit, aby takéto hypotéky tvorili najviac 40 % z celkového objemu poskytnutých hypoúverov. Doteraz boli tieto hodnoty platné vo forme odporúčaní, po novom už budú pre banky záväzné.
Ak teda nemáte aspoň 20 % z hodnoty nehnuteľnosti nasporené a banka vám neposkytne taký hypoúver, ako potrebujete, od marca budete musieť hľadať iné cesty k peniazom. Rozdiel medzi hypotékou a kúpnou cenou nehnuteľnosti sa dá vykryť napríklad spotrebným úverom, ale ten sa dá získať najviac so splatnosťou 8 rokov. Váš príjem bude musieť byť tiež dostatočne vysoký, aby vám ho banka mohla poskytnúť.
Príjem sa bude posudzovať prísnejšie
Od marca sa sprísni aj posudzovanie výšky príjmu na účel posúdenia schopnosti splácať úver. Doteraz banky používali jednoduchý vzorec, pri ktorom odpočítali od vášho príjmu výšku životného minima a rozdiel bola maximálna suma, akú mohla mať mesačná splátka úveru.
Po novom budú musieť banky od rozdielu medzi príjmom a životným minimom odpočítať ešte jednu sumu. Ide o 20 % rozdielu medzi vašim čistým príjmom a výškou životného minima. Ak teda máte napríklad príjem v čistom 700 €, od marca bude musieť banka odrátať od tejto čiastky takmer 300 € a až tento rozdiel bude limit pre mesačnú splátku úveru.
Problém tak opäť budú mať najmä menej bonitnejší žiadatelia, ktorí by si chceli požičať príliš vysokú hypotéku. Banka ich bude posudzovať prísnejšie a je možné, že im pôvodnú sumu úveru neschváli a požičia im len menej. Aj v tomto prípade budú musieť rozdiel vykryť inak, s najväčšou pravdepodobnosťou len vlastnými úsporami.
Banky budú myslieť aj na budúcnosť
Možno sa vám dostal do uší pojem stres test. Tento pojem nie je v bankovníctve neznámy, no zatiaľ sa týka skôr kontroly finančnej kondícia bánk pre prípad výskytu ďalších finančných kríz. Po novom už budete musieť taký stres test absolvovať aj vy.
Zmyslom stres testu je odhaliť, či by ste vedeli hypotéku, o ktorú máte záujem, splácať v prípade výskytu vašej súkromnej finančnej krízy. Čo to znamená? Situácia je dnes taká, že banka zisťuje, či by ste mali na hypotéku za aktuálnych podmienok, napríklad v prípade takého úroku, aký vám aktuálne ponúka.
Od 1. marca už bude jej povinnosťou skúmať aj to, či by ste „utiahli“ nielen splátku so súčasným úrokom, ale aj splátku s úrokom až o 2 percentuálne body vyšším. Niektoré banky takéto testy robili aj doteraz, ale neboli až tak prísne nastavené. Táto zmena môže ovplyvniť najmä tých klientov, ktorí si berú hypotéku „na doraz“. Po novom by nemuseli získať toľko, koľko chcú, ale banka by im znížila limit práve v dôsledku stres testu.
Pôvodné prvý január, nakoniec prvý marec
Všetky vyššie uvedené zmeny mali pôvodne platiť od nového roka. Nakoniec sa Národná banka Slovenska rozhodla dať bankám ešte čas, konkrétne dva mesiace. Prísnejšie posudzovanie príjmu a teda bonity klienta, rovnako ako aj obmedzenie úverov na príliš vysoké percento z hodnoty nehnuteľnosti a stres trest vstúpia do platnosti od 1. marca 2017.
Od tohto dátumu sa budú musieť všetky banky riadiť novými pravidlami NBS. Pravdou je, že viaceré z nich aplikovali väčšinu pravidiel aj doteraz, avšak v dôsledku boomu na poli s úvermi na bývanie, sa banky snažili poskytnúť hypotéku naozaj každému, kto na to spĺňal čo i len trocha predpoklady. Je pravdepodobné, že takáto situácia sa v roku 2017 nezopakuje.
Čakať alebo nečakať?
Zvýšenie úrokov, ktoré predviedli začiatkom roka Slovenská sporiteľňa, Sberbank a Všeobecná úverová banka, netreba príliš preceňovať. Zdá sa však, že minimálne nejaký trend naznačiť môžu. Na pamäti treba ale mať aj zmeny, ktoré vstúpia do platnosti už o jeden a pol mesiaca a ktoré sme spomenuli vyššie.
Práve z toho hľadiska je na mieste otázka, či sa oplatí vlastne čakať na začiatok jari. Zima bola vždy mimosezónnym obdobím, kedy ceny nehnuteľností stagnovali a realitný obchod sa príliš nehýbal. Nie je to vlastne ideálna šanca na dobrú kúpu? Odpoveď nech si dá každý sám.
Ak ste však už našli byt, pozemok či dom, ktorý sa vám páči, nie je jediný dôvod, prečo otáľať s kúpou - práve naopak, po 1. marci by sa vám mohlo prefinancovanie nehnuteľnosti cez hypotéku ešte sťažiť.
Hypotéka Plus môže byť aj vaše plus!
Pre všetkých, čo nechcú čakať a zároveň by chceli využiť aktuálne a výhodné podmienky hypotekárnych úverov, ponúkame vlastný produkt Hypotéka Plus. Ten vám pomôže získať napríklad poistenie nehnuteľnosti na prvý rok len za 1 EURO, balík unikátnej asistenčnej služby Rodinný lekár na 12 mesiacov zadarmo, bezplatný hypocertifikát s garanciou úrokovej sadzby na 30 dní, preplatenie znaleckého posudku vo vybraných bankách a hypotekárne ponuky bánk pre vaše porovnanie do 48 hodín.
Nielen tieto benefity získate zdarma a to bez ohľadu na to, kde bývate, keďže Hypotéku Plus môžete využiť na celom území Slovenskej republiky. Vo vybraných bankách sa navyše teraz môžete dočkať aj preplatenia znaleckého posudku a dodatočnej zľavy z úrokovej sadzby. Samozrejme, produkt je nezáväzný. Nič teda nemôžete stratiť, skôr naopak - môžete veľa získať.
Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.
Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.
Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.
Vo finančnom sprostredkovaní pôsobím od roku 2010. Počas tohoto obdobia som si prešiel v najväčších maklérskych spoločnostiach od obchodníckych pozícií až na pozíciu riaditeľa. Mojim cieľom je aby moji klienti pochopili logiku a zmysluplné nastavenie finančných produktov a tiež vyjednávať pre nich s finančnými inštitúciami najlepšie podmienky, ktoré sú im bežne nedostupné. Za kľúčové k dosiahnutiu tohoto cieľa považujem moje skúsenosti, odborné znalosti a hlavne úprimný a ľudský prístup.
Licencia NBS: 196604 NBS Licencie (3)
