Po dlhom období sa vám podarilo nájsť byt presne podľa vašich predstáv. A potom zistíte, že je v ňom ubytovaný nájomník. Čo teraz? Kúpa bytu s nájomníkom môže byť riziko, ale tiež nemusí, záleží to od vášho postoja.
Vypovedať nájomnú zmluvu, potom ako kúpite byt, nie je tak jednoduché, preto dôkladne zvážte, kedy sa môžete pustiť do kúpy bytu s nájomníkom a zistite si detaily ešte pred podpisom záväznej rezervačnej alebo kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť.
Po nájdení a prvej obhliadke svojho vysnívaného bytu, ktorý chcete kúpiť, začnite vyjednávať podmienky. Najprv si zistite, či je nájomný vzťah uzavretý na dobu určitú alebo neurčitú.
Pokiaľ sa jedná o dobu určitú, je od začiatku zrejmé, kedy musí nájomník byt opustiť. V takom prípade sa nemusíte ponáhľať so sťahovaním do nového. Môžete byt kúpiť a po dobu trvajúceho nájmu využívať jeho investičný potenciál (môže vám pokryť aspoň časť nákladov na bývanie) a potom sa presťahovať.
Ak má nájomník zmluvu na dobu neurčitú, nie je ľahké ho vysťahovať. Zistite si všetko včas.
S nájmom na dobu neurčitú to ale nie je také jednoduché. Zmluvu podpísanú na neurčitý čas môže nájomca vypovedať i bez uvedenia dôvodov v trojmesačnej výpovednej dobe. Vypovedať takýto nájomný vzťah ide v podstate len dvoma spôsobmi: buď musí nájomník porušiť svoje povinnosti alebo musí výpoveď prebehnúť obojstrannou dohodou. Dohodnite sa s predávajúcim, že byt nechcete s takým zaťažením, ako je nájom. Trvajte na tom, aby bol pred podpisom kúpnej zmluvy nájomný vzťah ukončený.
Aj keď vám predávajúci sľúbi, že do podpisu kúpnej zmluvy bude nájomník vysťahovaný, nehanbite sa vyžiadať si k nahliadnutiu výpoveď alebo písomnú dohodu. Po podpise už budete ťažko niekoho vysťahovávať.
Taktiež môžete zakotviť prísľub prázdneho bytu aj do kúpnej zmluvy. Alebo zahrňte do kúpnej zmluvy vyhlásenie, že daná nehnuteľnosť nie je prenajímaná, v opačnom prípade budete predávajuceho sankciovať. Ak sa potom ukáže, že vám predávajúci niečo zatajil, bude nútený zaplatiť vám nemalú čiastku. A na to si dá iste dobrý pozor.
Ak má nájomník vo vašom novom byte trvalé bydlisko, požadujte, aby si ho prehlásil. Keď tak neurobí, je možné podať návrh na zrušenie trvalého pobytu. Bohužiaľ je obtiažne prísť na to, kto má u vás trvalé bydlisko. Môžete sa skúsiť spýtať na príslušnom mestskom úrade, kto má u vás trvalé bydlisko, mestský úrad však nie je povinný oznámiť vám túto skutočnosť. Alebo máte aj možnosť podať vyššie spomínaný návrh na zrušenie trvalého pobytu, na základe čoho vám úrad odpovie buď tak, že v byte daná osoba trvalo nebýva, alebo trvalý pobyt zruší.
Ďalšia možnosť je, ak chcete byt ako investíciu a predávajúci vám ho ponúkne aj s nájomníkom. Týmto spôsobom by ste zabili dve muchy jednou ranou. Nevyhnutným krokom je, že si preveríte nájomníka u súčasného majiteľa. Opýtajte sa na detaily, či platí včas, ako s ním vychádzajú susedia a pod. Aj v tomto prípade zistite, ako sú nastavené podmienky nájomného vzťahu, najmä na akú dobu je uzavretý a akú výšku nájmu sa nájomník zaviazal platiť. Všetky nezrovnalosti, poprípade pripomienky odporúčam prediskutovať s nájomníkom ešte pred samotnou kúpou.
Nájom po prepise vlastníctva na katastri nehnuteľností prejde na nového vlastníka automaticky, ale úpravy v nájomnej zmluve musíte urobiť vy. Je potrebné ju zdodatkovať - zmeniť meno vlastníka, číslo účtu a prípadne sumu.
Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.
Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.
Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.
Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!
Moje meno je Tomáš Riska a pracujem v medzinárodnej spoločnosti RE/MAX. Rozhodnutie predať či kúpiť byt, dom alebo pozemok je veľký krok, ktorý niekto zažije len raz za život. Práve preto sa snažím aby každý klient, s ktorým spolupracujem, vo mne našiel nielen profesionálneho a certifikovaného realitného makléra, ale aj osobného poradcu a človeka, ku ktorému môže mať maximálnu dôveru. Budem rád a ochotne Vám pomôžem, keď budete potrebovať pomoc, prípadne radu v oblasti realít.
