Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí jedným z najzásadnejších životných rozhodnutí. Zatiaľ čo emócie často zohrávajú hlavnú úlohu pri výbere vysnívaného domova alebo investičnej príležitosti, právne aspekty tohto procesu bývajú podceňované. A pritom práve právne chyby môžu viesť k vážnym problémom – od zbytočných prieťahov cez finančné straty až po úplne zmarený obchod.
V realitnej praxi sa s týmito situáciami stretávame pravidelne. V tomto článku preto zhrnieme tie najčastejšie právne komplikácie, s ktorými sa môžete pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti stretnúť – a predovšetkým poradíme, ako sa im elegantne vyhnúť.
Nejasné vlastníctvo? Prvá červená vlajka
Jedným z najzávažnejších problémov býva neisté vlastnícke právo. Môže ísť o
nezrovnalosti v katastri nehnuteľností, nevyriešené dedičstvá, nedoriešené
spoluvlastníctvo alebo zaťaženie nehnuteľnosti vecnými bremenami, exekúciami či
záložnými právami. V praxi sa, žiaľ, stále objavujú prípady, keď predávajúci
nemá právo nehnuteľnosť vôbec previesť.
Prevencia je jednoduchá: pred akýmkoľvek podpisom si nechajte vypracovať
aktuálny výpis z katastra nehnuteľností. Skúsený realitný maklér alebo advokát
vám pomôže nielen so správnym výkladom, ale aj s právnym ošetrením celej
transakcie.
Skryté podmienky a vady, ktoré nie sú na
prvý pohľad viditeľné
Ďalším častým kameňom úrazu sú nejasne spísané zmluvy. Aj jedna zle formulovaná
veta môže mať vážne dôsledky – napríklad ak sa predávajúci nezaviaže vypratať
nehnuteľnosť v stanovenom termíne alebo ak dôjde k zamlčaniu technických vád,
ktoré sa prejavia až po podpise zmluvy.
Preto odporúčame: žiadnu kúpnu ani rezervačnú zmluvu nepodpisujte bez právnej
konzultácie. Zmluva by mala byť konkrétna, s jasne definovanými termínmi,
záväzkami oboch strán a prípadnými sankciami pri ich porušení. Transparentnosť
a precíznosť vás ochránia pred budúcimi nepríjemnosťami.
Nepovolené stavebné úpravy – čierne stavby
môžu skomplikovať aj budúci predaj
Pri kúpe nehnuteľnosti sa oplatí starostlivo preveriť, či všetky stavby a
úpravy zodpovedajú údajom v katastri a majú potrebné stavebné povolenia. Žiaľ,
stále sa stretávame s prípadmi, keď na pozemku stoja nepovolené prístavby alebo
je dom zrekonštruovaný bez súhlasu stavebného úradu.
Takéto úpravy je často nutné dodatočne legalizovať – čo nie je len
administratívne náročné, ale často aj finančne nákladné. V niektorých prípadoch
môže úrad dokonca nariadiť odstránenie stavby. Pred kúpou preto odporúčame
overiť nielen stav katastra, ale aj skutočný technický stav nehnuteľnosti a
históriu úprav. Ideálne za pomoci odborníkov.
Keď nie je vlastník len jeden –
spoluvlastníctvo a jeho úskalia
Nehnuteľnosti bývajú často v spoluvlastníctve – napríklad po dedičstve alebo
rozvode. V takýchto prípadoch môžu vzniknúť spory o to, kedy a za akých
podmienok sa bude nehnuteľnosť predávať, alebo ako sa rozdelí výnos. Ak nie je
medzi spoluvlastníkmi jasná dohoda, celý proces sa môže natiahnuť, alebo sa
dokonca úplne zastaviť.
Riešením je včasná dohoda všetkých strán a jej písomné zakotvenie. Vhodné je
spísať tzv. dohodu o správe nehnuteľnosti alebo zmluvu medzi spoluvlastníkmi,
ktorá upraví podmienky predaja, rozdelenie výnosu aj postup pri nezhodách. Aj
tu vám môže pomôcť skúsený právnik alebo realitný poradca, ktorý pozná
špecifiká týchto situácií.
Hypotéka? Pozor na čas a podmienky
Veľké množstvo kupujúcich financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou. A práve tu
často nastáva problém – klient nedostane od banky súhlas s úverom, prípadne sa
zmenia úrokové sadzby a podmienky financovania. Bez predchádzajúcej dohody o
tom, čo v takej situácii nastane, môže transakcia stroskotať a obe strany prídu
o čas aj peniaze.
Odporúčame vždy pracovať s tzv. odkladacou podmienkou v kúpnej zmluve – teda
klauzulou, ktorá hovorí, že zmluva nadobudne platnosť až po schválení hypotéky.
Zároveň je dôležité mať financovanie aspoň predbežne zabezpečené pred podpisom
rezervačnej zmluvy.
Profesionálna podpora sa oplatí
Celý proces predaja alebo kúpy nehnuteľnosti môže na prvý pohľad pôsobiť
jednoducho. Lenže právne a technické detaily, ktoré sa často skrývajú pod
povrchom, môžu celý obchod skomplikovať. Dobrou správou je, že väčšine týchto
problémov sa dá predísť – ak máte po boku skúsených odborníkov.
Realitná kancelária s praxou vám zabezpečí:
Chystáte sa predať alebo kúpiť
nehnuteľnosť?
Ozvite sa nám. Radi s vami prejdeme celý proces krok za krokom – bezpečne,
zrozumiteľne a bez právnych kľučiek. Pretože váš domov by mal byť miestom
istoty – a nie zdrojom právnych problémov.
