Právne nástrahy pri kúpe a predaji nehnuteľnosti

Publikované: Pondelok, 2 Jún, 2025 - 11:20, Právne nástrahy pri kúpe a predaji nehnuteľnosti

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je pre väčšinu ľudí jedným z najzásadnejších životných rozhodnutí. Zatiaľ čo emócie často zohrávajú hlavnú úlohu pri výbere vysnívaného domova alebo investičnej príležitosti, právne aspekty tohto procesu bývajú podceňované. A pritom práve právne chyby môžu viesť k vážnym problémom – od zbytočných prieťahov cez finančné straty až po úplne zmarený obchod.

V realitnej praxi sa s týmito situáciami stretávame pravidelne. V tomto článku preto zhrnieme tie najčastejšie právne komplikácie, s ktorými sa môžete pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti stretnúť – a predovšetkým poradíme, ako sa im elegantne vyhnúť.

Nejasné vlastníctvo? Prvá červená vlajka
Jedným z najzávažnejších problémov býva neisté vlastnícke právo. Môže ísť o nezrovnalosti v katastri nehnuteľností, nevyriešené dedičstvá, nedoriešené spoluvlastníctvo alebo zaťaženie nehnuteľnosti vecnými bremenami, exekúciami či záložnými právami. V praxi sa, žiaľ, stále objavujú prípady, keď predávajúci nemá právo nehnuteľnosť vôbec previesť.
Prevencia je jednoduchá: pred akýmkoľvek podpisom si nechajte vypracovať aktuálny výpis z katastra nehnuteľností. Skúsený realitný maklér alebo advokát vám pomôže nielen so správnym výkladom, ale aj s právnym ošetrením celej transakcie.

Skryté podmienky a vady, ktoré nie sú na prvý pohľad viditeľné
Ďalším častým kameňom úrazu sú nejasne spísané zmluvy. Aj jedna zle formulovaná veta môže mať vážne dôsledky – napríklad ak sa predávajúci nezaviaže vypratať nehnuteľnosť v stanovenom termíne alebo ak dôjde k zamlčaniu technických vád, ktoré sa prejavia až po podpise zmluvy.
Preto odporúčame: žiadnu kúpnu ani rezervačnú zmluvu nepodpisujte bez právnej konzultácie. Zmluva by mala byť konkrétna, s jasne definovanými termínmi, záväzkami oboch strán a prípadnými sankciami pri ich porušení. Transparentnosť a precíznosť vás ochránia pred budúcimi nepríjemnosťami.

Nepovolené stavebné úpravy – čierne stavby môžu skomplikovať aj budúci predaj
Pri kúpe nehnuteľnosti sa oplatí starostlivo preveriť, či všetky stavby a úpravy zodpovedajú údajom v katastri a majú potrebné stavebné povolenia. Žiaľ, stále sa stretávame s prípadmi, keď na pozemku stoja nepovolené prístavby alebo je dom zrekonštruovaný bez súhlasu stavebného úradu.
Takéto úpravy je často nutné dodatočne legalizovať – čo nie je len administratívne náročné, ale často aj finančne nákladné. V niektorých prípadoch môže úrad dokonca nariadiť odstránenie stavby. Pred kúpou preto odporúčame overiť nielen stav katastra, ale aj skutočný technický stav nehnuteľnosti a históriu úprav. Ideálne za pomoci odborníkov.

Keď nie je vlastník len jeden – spoluvlastníctvo a jeho úskalia
Nehnuteľnosti bývajú často v spoluvlastníctve – napríklad po dedičstve alebo rozvode. V takýchto prípadoch môžu vzniknúť spory o to, kedy a za akých podmienok sa bude nehnuteľnosť predávať, alebo ako sa rozdelí výnos. Ak nie je medzi spoluvlastníkmi jasná dohoda, celý proces sa môže natiahnuť, alebo sa dokonca úplne zastaviť.
Riešením je včasná dohoda všetkých strán a jej písomné zakotvenie. Vhodné je spísať tzv. dohodu o správe nehnuteľnosti alebo zmluvu medzi spoluvlastníkmi, ktorá upraví podmienky predaja, rozdelenie výnosu aj postup pri nezhodách. Aj tu vám môže pomôcť skúsený právnik alebo realitný poradca, ktorý pozná špecifiká týchto situácií.

Hypotéka? Pozor na čas a podmienky

Veľké množstvo kupujúcich financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou. A práve tu často nastáva problém – klient nedostane od banky súhlas s úverom, prípadne sa zmenia úrokové sadzby a podmienky financovania. Bez predchádzajúcej dohody o tom, čo v takej situácii nastane, môže transakcia stroskotať a obe strany prídu o čas aj peniaze.
Odporúčame vždy pracovať s tzv. odkladacou podmienkou v kúpnej zmluve – teda klauzulou, ktorá hovorí, že zmluva nadobudne platnosť až po schválení hypotéky. Zároveň je dôležité mať financovanie aspoň predbežne zabezpečené pred podpisom rezervačnej zmluvy.

Profesionálna podpora sa oplatí
Celý proces predaja alebo kúpy nehnuteľnosti môže na prvý pohľad pôsobiť jednoducho. Lenže právne a technické detaily, ktoré sa často skrývajú pod povrchom, môžu celý obchod skomplikovať. Dobrou správou je, že väčšine týchto problémov sa dá predísť – ak máte po boku skúsených odborníkov.

Realitná kancelária s praxou vám zabezpečí:

  • preverenie vlastníckych práv aj právnych vád nehnuteľnosti,
  • spoluprácu s právnikmi, ktorí dohliadnu na bezchybné zmluvy,
  • bezpečné vedenie celého procesu až po odovzdanie kľúčov.

Chystáte sa predať alebo kúpiť nehnuteľnosť?
Ozvite sa nám. Radi s vami prejdeme celý proces krok za krokom – bezpečne, zrozumiteľne a bez právnych kľučiek. Pretože váš domov by mal byť miestom istoty – a nie zdrojom právnych problémov.