Pravidelne sledujem vývoj cien domov na predaj v lokalite Chorvátsky Grob vrátane Čiernej Vody, ktorá je vzdialená 1 km od Bratislava-Vajnory a musím skonštatovať, že takmer každá druhá nehnuteľnosť v ponuke je predražená. K tomuto konštatovaniu ma vedie fakt, že väčšina domov je v ponuke viac ako 6 mesiacov, niektoré dokonca viac ako 2 roky.
Takáto ponuka domov na trhu vytvára dojem, že toto sú reálne ceny. Ľudia, ktorí vstúpia na trh ako noví a dajú svoj dom do predaja, ho tiež nacenia vysoko mysliac si, že "Keď dám cenu vysoko, aspoň budem mať z čoho spúšťať". Faktom však je, že na predražený dom nikto nezavolá a po roku ho ľudia začnú ignorovať.
Počas dlhej doby predaja sa môže zmeniť životná situácia samotného predávajúceho a zrazu je nútený rýchlo dom predať. V takejto situácii častokrát predáva dom zbytočne pod cenu. Aký význam má potom vyčkávať celé mesiace na ponuky a nakoniec predať dom lacno?
Obdobná situácia je pri nových domoch, ktoré sú buď nekvalitne postavené alebo majú veľmi nešťastné dispozičné riešenie (veľmi skosené steny v podkrovných izbách, prehrievanie podkrovia v lete, nedostatok miesta pre skrine, nepraktické rozloženie el. zásuviek). Tam musí predajca urobiť značný cenový kompromis, aby takýto dom predal. Pri takomto dome sa môže zdať, že je o dom záujem z dôvodu častých obhliadok, avšak po vzhliadnutí interiéru častokrát nepomôže ani otázka "Akú cenu by ste boli ochotní za tento dom zaplatiť?" - hlavne, ak sa bavíme o cene nad 200 tis. €.
Z vyše 100 ponúk v lokalite Chorvátsky Grob, vrátane Čiernej Vody, je najviac domov v cenovom rozmedzí 200-300 tis. €.
11 domov sa nachádza v cenovej kategórii 300-400 tis. €. Asi polovica z nich je postavená na 6, až 7 árovom pozemku, ostatné majú aspoň 10 árový pozemok.
V cenovej kategórii 400-600 tis. € sú 3 domy a dva z nich sú na pozemku 10-12 árov. Pri dome za 450 tis. € postavenom na 5,7 árovom pozemku sa trochu snažím predstaviť si kupca, ktorý tento dom kúpi.
A ten 700-tisícový dom v ponuke z júla 2018 som v čase písania tohto blogu na realitnom portáli už nenašla. Bol postavený na 30 árovom pozemku (t.j. 3000 m2).
Toto sú však už ceny, za ktoré sa predávajú domy v Bratislave (napr. Staré Mesto, Nové Mesto, Záhorská Bystrica, príp. Rača), kde ste v centre diania a všetko máte po ruke. Veľký výber škôl, zdravotných zariadení, prípadne bližšie do práce.
Ak nie je reálne stanovená cena domu, predaju nepomôže ani ten najlepší marketing na svete. Nepomôže ani výmena makléra, pretože kľúčom k úspešnému predaju je správne stanovená cena. Dnešní kupci sú už stále viac a viac vzdelaní a nemajú chuť len tak preplácať nehnuteľnosť. Tu mám na mysli rozdiely v cenách pohybujúcich sa od 15 tis. € až po 100 tis. €, prípadne viac.
Cena domu nezávisí od toho, koľko predávajúci do domu investoval. Ak chce predať dom za najvyššiu reálnu cenu, musí reálne oceniť dom v čase jeho predaja (nie jeho nadobudnutia). Mal by sa obuť do topánok kupujúceho a objektívne zhodnotiť všetky plusy a mínusy. Len takto má šancu získať viac ponúk a vyjednať pre seba najvyššiu cenu. Už prví záujemcovia na obhliadkach signalizujú, kde sa bude cena pohybovať.
Ak by bola reálna cena domu 220 tis. €, ktorá stratégia by sa Vám z pohľadu predávajúceho viac páčila?
A) stanoviť cenu na 250 tis. € a dúfať, že budete spúšťať, i keď ponuky niekoľko mesiacov neprichádzajú
B)stanoviť cenu na 220 tis. €, získať viac ponúk a vyjednať 230 tis. €, prípadne aj viac
Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.
Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.
Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.
Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!
Certifikovaný partner 2. stupňa RE/MAX Slovakia.
