Zmluva o budúcom uzatvorení zmluvy o prevode nehnuteľnosti (zmluva o budúcej zmluve) sa väčšinou používa v prípade, keď medzi rezerváciou nehnuteľnosti a uzatvorením kúpnej zmluvy má z nejakého dôvodu uplynúť dlhší čas, alebo ak predloženie takejto zmluvy vyžaduje banka ako podklad pre posúdenie účelu úveru v prípade, ak chceme kúpu nehnuteľnosti financovať hypotékou (čo bývalo predtým bežné, dnes banke väčšinou stačí zatiaľ nepodpísaný návrh kúpnej zmluvy). Ako sme už dávnejšie spomínali, k podpisu “ostrej” kúpnej zmluvy možno pristúpiť až v okamihu, keď je úver schválený a kupujúci má uzatvorenú úverovú zmluvu s bankou.
Budeme teda hovoriť o Zmluve o budúcom uzatvorení zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Táto má v našom právnom systéme dlhú tradíciu. Ide o záväzok oboch strán k uzavretiu kúpnej zmluvy v danom rozsahu a časovom ohraničení. Podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať termín, do kedy sa má kúpna zmluva uzavrieť a aspoň rámcovo (“všeobecným spôsobom”) obsah zmluvy, ktorá má byť v budúcnosti uzavretá. Najdôležitejšie je uvedenie ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť v budúcnosti kúpi / predá, prípadne termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti. Zmluva obvykle obsahuje aj dojednania o náhrade škody či zmluvnej pokute pre prípad, že jedna zo strán bez vážneho dôvodu svoj záväzok nedodrží. Výška takejto pokuty sa odvíja od hodnoty prevádzanej nehnuteľnosti, spravidla býva vo výške zloženej zálohy (do 10% z hodnoty nehnuteľnosti). Záloha je samozrejme v plnej výške započítaná do celkovej ceny nehnuteľnosti. Prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve býva finálna kúpna zmluva, dopracovaná čo možno do najväčších detailov. Možnosť následných dohadov o obsahu zmluvy sa tým znižuje na minimum.
Riešenie sporov, či už o obsah zmluvy alebo o samotnom uzavretí zmluvy, je v kompetencii súdu. K uzavretiu budúcej zmluvy treba druhú stranu včas vyzvať, inak záväzok uzavrieť zmluvu zanikne. V prípade, ak do dohodnutej doby nepríde k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Zmluva o budúcej zmluve je teda veľmi závažný a záväzný dokument, hoci ju veľa ľudí vníma len ako akúsi predbežnú “predkupnú” zmluvu. Jej príprave je teda potrebné venovať patričnú pozornosť.
Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.
Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.
Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.
Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!
Prostredníctvom tohto blogu by som vás rád informoval o novinkách na trhu nehnuteľností, priblížil vám fungovanie realitnej kancelárie, priniesol moje skúsenosti s predajom nehnuteľností, poukázal na kladné i záporné príklady z praxe, poradil i ponúkol inšpirácie do vášho bývania.
