Začnem trochu z ostra. Čaká nás pokles cien nehnuteľností? Odpoveď na túto otázku je jednoznačná - áno, čaká. Pre tých, ktorí sa mohli vyľakať však dodám, že zlacňovanie určite nie je otázkou najbližších mesiacov. Na vývoj cien sa však treba pozrieť dlhodobou optikou a v širšom meradle. Trh s nehnuteľnosťami je trh ako každý iný a podlieha cyklickým fázam.
Dnes už nikto nehovorí o kríze, práve naopak. Ceny nehnuteľností rýchle stúpajú. Dalo by sa povedať, že až nezdravým tempom. Prečo to tvrdím? V snahe o oživenie ekonomiky centrálne banky napumpovali do systému lacné peniaze. Lacné znamená, že je jednoduché si ich nielen požičať, ale pri súčasných úrokových sadzbách podstate aj vrátiť. To platí tak pre veľké nadnárodné spoločnosti, priemysel, automobilky, aj menšie firmy, či fyzické osoby.
Ekonomika teda šľape, firmy vyrábajú, ľudia kupujú.
Problémom však môže byť a bude, že nenakupujú za vlastné peniaze. Iba za požičané. Pre lepšiu predstavu sa teraz pozrime na úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch pod 1 %. Zákonite ma napadá myšlienka, čo bude ďalej? Zostanú úroky na rovnakej hranici, ešte sa znížia, alebo sa postupom času začnú zvyšovať?
Najpravdepodobnejšia je tretia možnosť a teda sa začnú postupne zvyšovať. A takto sa dostávam k podstate.
Ak sa začnú zvyšovať je to prvý signál spozornieť. Ak sa tak udeje v správnu chvíľu a ide o symbolické zvýšenie, je to správny prostriedok ukázať spotrebiteľom, že pozor na nákupnú horúčku.
A teraz opäť k realitám.
V súčasnosti je situácia na trhu s nehnuteľnosťami taká, že prevažuje dopyt nad ponukou, čo zákonite zvyšuje ceny nehnuteľností. Tvrdím, že ceny rastú nezdravým tempom, pretože nekopírujú skutočnú ekonomickú situáciu, i keď tá je dnes priaznivá. Tlak dopytu však spôsobuje, že ceny nehnuteľností sa dostávajú nad finančné limity bežného človeka. V jednoduchosti, ľuďom nevychádzajú z platu úvery, alebo sú na hrane, odbornejšie, krivka cien nehnuteľností sa príliš vzďaľuje rastu miezd.
Takéto niečo sme tu už mali. V roku 2006 až 2007.
A aká bola situácia v roku 2008? Padla však jedna kocka domina svetovej ekonomiky a kolotoč smerom dolu sa roztočil. Spoločnosti začali prepúšťať, zrazu nebolo na splátky, nevadí však predáme byt, ibaže za tie peniaze nebolo komu, čo však keď potrebujete banke splatiť celých 100 % ?
V roku 2010 začali chápať aj tí najzarytejší optimisti. Kto chcel predať, musel ísť s cenou dolu. Postupne zľavovali prví, druhí, tretí, až si záujemcovia mohli vyberať. Takto to pokračovalo do rokov 2013 - 2014, kedy opäť začal na trhu prevažovať optimizmus a začalo sa opäť vďaka nízkym cenám nakupovať. Pomyslená krivka cien nehnuteľností klesla pod krivku reálnych platov, respektíve splátky hypotekárnych úverov neukrajovali z rozpočtu príliš veľkú časť a preto bolo v spomínanom období kupovať najvýhodnejšie.
Opäť zlomovým sa ukázalo leto 2015, kedy rast cien nehnuteľností vďaka zlepšujúcej sa ekonomike a klesajúcim úrokovým sadzbám opäť nabral prudký spád až k súčasnej situácii, kedy sa opäť podľa môjho názoru trh začína prehrievať.
Veľmi dobre však na druhej strane na aktuálnu situáciu zareagovali a reagujú NBS aj komerčné banky obmedzením dostupnosti úverov. Paradoxne znížením percentuálnej hranice úveru z hodnoty nehnuteľnosti, alebo sprísnením podmienok získania úveru krátkodobo zvýšia dopyt a tým aj rast cien, v strednodobom horizonte však ide o veľmi dobrý systémový krok zameraný na korigovanie prudkého rastu a s tým spojené vysoké riziko ešte prudšieho pádu cien. Už prvé opatrenie z tohto roku a to financovanie iba 90 % alebo menej hodnoty nehnuteľnosti prinieslo badateľné spomalenie rastu cien.
Ako som v úvode uviedol, znižovanie jednoducho bude, do konca roku však určite nie, nakoľko dnes sa ešte čerpá podľa starých podmienok a veľká skupina záujemcov horúčkovito hľadá vysnívanú nehnuteľnosť.
Po novom roku sa však vďaka prísnejšiemu posudzovaniu a zmeneným podmienkam daná skupina zmenší, čím sa povolí tlak na rast. Tiež predpokladám postupné zvyšovanie úrokových sadzieb, čo opäť ukrojí z množiny žiadateľov a trh sa kontrolovane dostane do rovnováhy. Zopakujem kontrolovane, problémom by bolo prudké zvýšenie úrokových sadzieb alebo odchod niektorého významného zamestnávateľa, pričom história nás naučila, že nič nie je nemožné. Ak teda píšem o kontrolovanom procese, tak v jednoduchosti, na trhu sa objaví viac bytov a bude menej kupujúcich a kto bude chcieť predať, bude musieť reagovať aj s cenou. Tieto opatrenia sa podľa môjho názoru začnú na cenách prejavovať v druhej polovici nasledujúceho roka, nebudú však nejako extra drastické, ako v spomínanom roku 2008, ak sa teda nič extrémneho nestane.
Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.
Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.
Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.
Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!
Svoju prácu beriem jednoducho - 5 x P: Pomoc, Podpora, Pochopenie, Profesionalita a Prestíž.
Pomáhať klientom realizovať ich predstavy. Podporiť klientov, nakoľko na realitný trh nevstupujú každý deň. Pochopiť ich požiadavky a následne nájsť vhodné riešenia. Pracovať tak, aby mali z toho dobrý pocit všetky strany. Udržiavať vysoký kredit svojho mena, ale aj dobrého mena kancelárie a spoločnosti.
