Ako je daňovo zaťažený predaj Vašej nehnuteľnosti?

Predali ste nehnuteľnosť? Mnoho majiteľov pri predaji svojej nehnuteľnosti kladie realitnému maklérovi často otázku či sa ho pri predaji budú týkať nejaké daňové povinnosti. V súčasnej slovenskej legislatívne sa príjem z predaj nehnuteľnosti riadi Zákonom č. 595/2003 Z.z. ,§8 , ods.1 písm.b. Výnimku tvorí v zmysle §9 uvedeného zákona oslobodenie z dani z príjmu a to po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Možno povedať, že ak predávate nehnuteľnosť nadobudnutú pred viac ako 5 rokov od nadobudnutia, nepodlieha predaj Vašej nehnuteľnosti dani z príjmu a nemusíte v tej súvislosti ani podávať daňové priznanie.

Pri predávajúcich ktorí „kalkulujú“ s momentom 5 rokov odo dňa nadobudnutia, je potrebné poznamenať, že dňom zdaniteľného plnenia je alebo dátum odovzdania nehnuteľnosti alebo jej zaplatenie-čo nastane skôr. Nadobudnutie nehnuteľnosti je okrem kúpy aj formou darovania a dedením. Čo sa týka sumy z ktorej sa bude daň vypočítavať , t.j. daňového základu tá je závislá od toho za akých podmienok ste nadobudli nehnuteľnosť. Suma–základ zdaniteľného príjmu sa znižuje o výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Základným výdavkom je „cena veci“ v zmysle §8, ods.5.písm. b uvedeného zákona a to v čase nadobudnutia Vášho nehnuteľnosti .

V prípade kúpy je výdavkom kúpna cena zaplatená za Vašu nehnuteľnosť. V prípade získania nehnuteľnosti darovaním sa na základe §25, ods.1 písm.c. stanovuje v zmysle Zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, t.j. necháte si vypracovať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti ktorá bola v čase nadobudnutia Vášho bytu darovaním, t.j. dátumom zápisu do listu vlastníctva. Akceptuje sa i cena nehnuteľnosti uvedená v darovacej zmluve, t.j. ak ste s darcom uzavreli darovaciu zmluvu s vyčíslením hodnoty nehnuteľnosti. Tu upozorňujem na bežnú prax daňových orgánov, že ak ste cenu bytu uviedli v darovacej zmluve a máte za to že bola nízka so zámerom ju dať prehodnotiť vypracovaním znaleckého posudku, daňové orgány Vám už tento znalecký posudok nebudú akceptovať ( s cieľom dodatočne upraviť dohodnutú cenu predmetu darovania).

V súvislosti so získaním nehnuteľnosti od darcu je potrebné ešte zanalyzovať okolnosti za akých danú nehnuteľnosť získal, vlastnil darca od ktorého ste získali nehnuteľnosti, čo môže a vie ešte podstatnou meniť okolnosti príjmu z predaja nehnuteľnosti. A v týchto prípadoch je potrebné obrátiť na daňového poradcu. Okrem tohto základného výdavku sa medzi výdavky tiež pripočítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu a technické zhodnotenie, odmenu znalca, advokáta, odmeny realitnej kancelárie apod. Tieto finančné prostriedky musia byť preukázateľné vynaložené, teda je potrebné mať k nim doklady. V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zo zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením inými osobami - v nepriamom rade.

V priamom rade sa jedná o dedenie po predkoch, potomkoch – deti, rodičia, prarodičia , vnuci alebo niektorým z manželov. V nepriamom rade je dedenie po iných osobách, napr. súrodencoch, súrodencoch rodičov, ich detí apod. Príjem z predaja nehnuteľností nadobudnutých priamym dedením je od dane oslobodený ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva poručiteľa (nebohého po ktorom sa nehnuteľnosť dedila) ak sa jednalo o dedenie v priamom rade. Čo sa týka dedenia v nepriamom rade , príjem z takéhoto predaja je od dane oslobodený ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa smrti poručiteľa do dňa Vášho predaja danej nehnuteľnosti . Čo sa týka hodnoty majetku („ceny veci“) ako výdavku na nadobudnutie nehnuteľnosti z hľadiska dani z príjmu v prípade dedenia, je ňou hodnota vyčíslená v rozhodnutí o nadobudnutí dedičstva.

Sadzba dane z príjmu je v princípe 19%-ná alebo 25%-ná a závisí od celkového základu dane, ktorého obsahom je i daň z príjmu prevodu nehnuteľnosti. 19%-ná sadzba sa uplatňuje z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8–násobok sumy platného životného minima vrátane a 25%-ná z tej časti základu dane, ktorá presiahne 176,8-násobok platného životného minima , ktoré pre rok 2018 prestavuje sumu 35.268,06 EUR. Znamená to, že do ktorej kategória „spadnete“ závisí od aj ostatných Vašich príjmov ktoré sú zahrnuté do Vášho zdaniteľného príjmu. Na tieto základné otázky týkajúce sa zdanenia príjmu z predaja nehnuteľnosti Vám odpovie Váš realitný maklér, v prípade komplikovanejších okolností s predajom je potrebné sa obrátiť na daňového poradcu.

Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.

Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.

Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.

Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!