P. Drábek z RE/MAX Viac: Bratislavský realitný trh je presýtený. Odpoveďou je kvalita.

Peter Drábek bol majiteľom etablovanej realitnej kancelárie Polis špecializujúcej sa na predaj nehnuteľností v Bratislave. Po 17 rokoch sa rozhodol pre zmenu a pridal sa do siete RE/MAX. Je za jeho rozhodnutím očakávaný prepad na trhu s nehnuteľnosťami?

Koľko rokov sa už venujete podnikaniu v oblasti realít? Čo sa za ten čas zmenilo?

Svoju realitnú kanceláriu som otvoril v roku 2004, predtým som 3 roky pracoval v realitách ako maklér. Za tých takmer 20 rokov som zažil skutočne všeličo – pád realitného trhu i jeho obrovský rozvoj. Jedným z argumentov, prečo som sa rozhodol pridať sa do siete RE/MAX je, že, s ohľadom na budúcnosť, v prípade krízy, prežijú len tí najväčší a najúspešnejší.

Keď som začínal, reality boli sľubnou oblasťou podnikania. Myslím si, že začínať dnes je o niečo ťažšie. Predsa len, najmä v Bratislave je konkurencia veľmi silná – ak sa darí trhu, darí sa aj konkurencii. Dovolím si povedať, že dnes je realitný trh presýtený nielen dopytom, ale aj sprostredkovateľmi. Segment realít nie je nejako zvlášť legislatívne obmedzený, v podstate dnes môže makléra robiť ktokoľvek. Bohužiaľ, trošku tým trpí kvalita ponúkaných služieb.

Rozvoj kvality služieb v realitách som zaregistroval v posledných 2-3 rokoch. Najmä mladí makléri do 40 rokov, siete a väčšie realitné kancelárie sa snažia priniesť na trh inovácie ako napríklad home staging, 3D online prehliadky, práca so sociálnymi sieťami. To je však len takých 10 až 20 % trhu.

V Bratislave máte vybudovanú etablovanú realitnú kanceláriu. V čom vidíte hlavné výhody RE/MAX, ako siete, ktoré vás presvedčili, aby ste sa k nim pridali?

Ak máte svoju zabehnutú realitnú kanceláriu a chceli by ste sa posunúť ďalej, ale nedarí sa vám to, či už kvôli nedostatku financií, času či z personálneho hľadiska, franšíza s RE/MAX môže byť práve ten impulz, ktorý potrebujete.

Hlavnú výhodu vidím v know-how, ktoré sieť zdieľa so svojimi kanceláriami. Keď má človek vlastnú realitnú kanceláriu, musí si všetko vymýšľať sám, čo zaberie veľa času aj energie. Je to veľmi unavujúce. Marketingové stratégie, vnútorné smernice, školenie nových maklérov, to všetko sú nákladné veci, ktoré však potrebujete mať urobené a musia byť urobené dobre, ak chcete byť úspešný.

V čom cítim najväčší prínos však je nábor a vyškolenie nových maklérov, pretože najmä so získaním kvalitného človeka bol v minulosti problém. RE/MAX má vlastný program, ktorý dokáže nového makléra veľmi rýchlo zaškoliť, čo mňa, ako majiteľa, výrazne odbremeňuje. Naučí ho určitým „best practices“, podľa ktorých, ak bude maklér postupovať, bude vo svojej práci úspešný, a teda aj kancelárii sa bude dariť.

Vaša kancelária práve prechádza pod značku RE/MAX. Čo vás zatiaľ prekvapilo?

Páči sa mi ústretovosť RE/MAX. Samozrejme, pri prechode do siete aj ja, ako majiteľ, aj naši makléri musíme absolvovať množstvo školení. Čo však oceňujem na RE/MAX je, že prvý rok ponúkli našim skúseným maklérom možnosť zadarmo absolvovať kurzy na rozvoj ich vedomostí a zručností. Áno, naši makléri sú etablovaní, no myslím si, že tento férový krok od RE/MAX im pomôže lepšie a aj jednoduchšie vykonávať ich profesiu.

Ako vidíte trh s nehnuteľnosťami v Bratislave? Čo myslíte, kam sa to bude hýbať?

Doteraz bol pre realitné kancelárie primárne zaujímavý predávajúci, pretože tých je v súčasnosti menej, ale myslím si, že už v blízkej budúcnosti bude zaujímavým subjektom aj kupujúci.

Dlhšie obdobie rastu sa musí, podľa mňa, čoskoro zastaviť. Príjmy ľudí sú vo svojej podstate zastabilizované a veľmi nerastú. Dôsledky pandémie sa ešte neprejavili úplne v rámci ekonomických dopadov, čo sa pravdepodobne ešte len stane. Zatiaľ sa to prejavilo v nájmoch – v rámci Bratislavy klesli ceny nájmov o 10 až 20 %. Nájmov je v ponuke veľa a skutočne je z čoho vyberať. Ak prenajímateľ chce, aby to preňho bolo výnosné, tak aj tá nehnuteľnosť musí vyzerať, že do nej investuje. Predpokladám však, že pre niektorých to už nebude výhodné a rozhodnú sa skôr pre predaj. Preto očakávam, že čoskoro sa na trhu objaví viacero zaujímavých ponúk.

Stále tu však máme nízke úroky hypoték. Karty by mohli zamiešať aj zmeny v legislatíve, uvažuje sa, že by sa po novom malo zohľadňovať pri žiadosti o hypotéku aj to, či už klient nejakú nehnuteľnosť má. V prípade, že by nová nehnuteľnosť nemala slúžiť klientovi na bývanie, podmienky úveru by mali byť sprísnené, či už výškou úroku alebo podmienkami, za akých by klient mohol úver získať. To by mohlo znížiť dopyt po nehnuteľnostiach.

Čo sa týka predikcie rastu cien nehnuteľností, tu som možno opatrnejší ako moji kolegovia. Skôr očakávam, že sa ceny zastabilizujú. Neočakávam však prepad cien nehnuteľností, to je omnoho komplikovanejší proces ako rast. Domnievam sa, že skôr sa na bratislavskom trhu objaví veľa „ležiakov“, ktoré sa nebudú vedieť predať kvôli nekvalitnej polohe, nevhodnej dispozícii či lokalite.

Ktoré nehnuteľnosti idú v Bratislave najlepšie a naopak, dopyt po akých nehnuteľnostiach klesol?

Pri tých väčších bytoch s cenovkou nad 300-tisíc je dopyt slabší a nie je jednoduché len tak niečo predať. V takom prípade, musí byt mať „svoju kvalitu“, či už lokalitou, alebo dispozíciou . To hovoríme v princípe o 4-izbových bytoch v novostavbách. Stále sú dopytované malé byty, teda 1 a 2-izbové a 3-izbové byty na sídliskách.

Štatistický úrad Slovenskej republiky zverejnil za uplynulý rok dáta, podľa ktorých ceny starších bytov v panelových domoch, či už prerobené alebo neprerobené, rastú rýchlejšie ako ceny novostavieb. Čím je to spôsobené?

Dnes je pre kupujúcich dôležitá aj kvalita prostredia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Väčšina novostavieb, ktoré sa dnes stavajú, majú určitý hendikep, napr. sú pri nejakej ceste a pod. Tie lokality, ktoré sú zelené, majú dobrú vybavenosť, dostupnosť dopravy, sú u kupujúcich stále viac a viac vyhľadávané a ceny aj starších nehnuteľností tu stále rastú.

Neprerobené byty v pôvodnom stave sú žiadané skôr u investorov, ktorí byt kompletne zrekonštruujú a zmodernizujú – presunú kuchyňu do obývačky a z pôvodnej kuchyne spravia ešte jednu menšiu izbu, čím vznikne viacizbový byt, avšak s menšou výmerou v porovnaní s novostavbou. Pôvodný stav pre bežného kupujúceho nie je až taký zaujímavý, a to najmä z finančného dôvodu – úver pokryje len 70-80 % z hodnoty nehnuteľnosti, zvyšok musí doplatiť klient z vlastného vrecka. Zvyčajne mu preto nezostane dostatok prostriedkov aj na rekonštrukciu a zariadenie. Žiadané sú teda hoci drahšie, ale prerobené staršie byty, kde klientovi stačí menšia hotovosť a nasťahovať sa môže ihneď. Ak by sme si porovnali cenu za meter štvorcový staršieho prerobeného bytu s menšou rozlohou a novostavby s podobnými parametrami, tak v novostavbe by takáto cena len veľmi ťažko obstála.

Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás.

Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení – s RE/MAX to môžete dosiahnuť.

Podnikajte pre seba ale nie sami. Buďte úspešní, buďte RE/MAX.

Spoločnosť RE/MAX Vám v spolupráci s Finvia Group prináša exkluzívny produkt Hypotéka Plus, s množstvom výnimočných benefitov. Teraz je naozaj ten najlepší čas!