Investovanie do nehnuteľností je v posledných rokoch jednou z najdiskutovanejších tém medzi ľuďmi, ktorí sa chcú postaviť na vlastné nohy a vybudovať si finančnú nezávislosť. Niet sa čo čudovať. Tehla je hmatateľná, stabilná a ak s ňou viete zaobchádzať, môže vám priniesť nielen istotu, ale aj výnos, aký bežné bankové účty ani zďaleka neponúkajú.
Svet realitných investícií však nie je taký jednoduchý, ako sa môže na prvý pohľad zdať. Existujú rôzne stratégie – od dlhodobého prenajímania bytov až po nákup a rýchly predaj nehnuteľností. Ďalšou možnosťou sú aj komerčné objekty, ktoré môžu ponúknuť vysoké výnosy, no zároveň prinášajú vyššie nároky. Aké sú tri najčastejšie cesty, ktorými sa môžete vydať? Pre koho je ktorá z nich vhodná, čo obnáša a kde na vás čakajú skryté výzvy i príležitosti?
Prenájom je najčastejšou a pre väčšinu začínajúcich investorov aj najprirodzenejšou voľbou. Či už vlastníte byt alebo o tom len uvažujete, v každom prípade by ste mali mať premyslenú stratégiu.
V čom spočíva čaro prenájmu?
Jednoducho povedané, kúpite byt, apartmán, dom alebo aj garáž, nájdete nájomcu
a každý mesiac vám chodia peniaze. Znie to takmer ako pasívny príjem a v
ideálnom prípade ním naozaj je. Realita však býva zložitejšia. Je tu hypotéka,
poistenie, dane, opravy, nečakané výdavky, hľadanie nájomníkov, kontrola stavu
nehnuteľnosti... Ak ste ochotní postarať sa o to sami, výnos môže byť naozaj
zaujímavý. Ak si však najmete správcu, ukrojí vám časť zisku. Napriek tomu si
tak môžete vytvoriť finančný základ, ktorý bude každým mesiacom silnieť.
Najväčšou výhodou je dlhodobý efekt. Počas obdobia, keď inkasujete nájomné, hodnota nehnuteľnosti v čase rastie. A keď sa ju rozhodnete predať, je veľmi pravdepodobné, že ju speňažíte za vyššiu cenu, než za akú ste ju kúpili. Keď k tomu pripočítate ešte daňové úľavy, získate silný finančný nástroj. Nestačí však kúpiť „niečo lacné“ a dúfať, že sa to prenajme. Dobrý investor sa nestará len o to, čo zarobí budúci mesiac. Myslí na to, ako nehnuteľnosť zapadne do jeho širšieho finančného obrazu o 5, 10 či 15 rokov.
K úspechu potrebujete:
Flipping je pravý opak dlhodobého prenajímania. Cieľom nie je držať nehnuteľnosť roky, ale rýchlo kúpiť, opraviť, predať a zinkasovať zisk. Na papieri to znie lákavo a na YouTube vám to influenceri naservírujú ako „rýchly spôsob, ako zarobiť milión“. Skutočný flipping je však úplne iná liga. Je to biznis, ktorý vyžaduje skúsenosti, znalosť trhu, sieť kontaktov (remeselníci, architekti, právnici, notári), rýchle rozhodovanie a pevné nervy.
Ako flipping vyzerá v praxi?
Investor vyhľadá nehnuteľnosť, ktorej cena je pod trhovou hodnotou – napríklad
kvôli zlému technickému stavu, urgentnému predaju alebo exekúcii apod. Následne
nehnuteľnosť zhodnotí prostredníctvom rekonštrukcie, zmeny dispozície alebo
profesionálnej prezentácie. Cieľom je potom rýchly predaj za vyššiu cenu. Na
rozdiel od prenájmu tu nehrá úlohu pasívny príjem, ale kapitálový zisk. Ten
môže byť veľmi atraktívny, zároveň však veľmi závisí od správneho odhadu trhu,
presného rozpočtu a dobre zvládnutej realizácie.
Riziká flippingu nehnuteľností:
Flipping nehnuteľností nie je pre každého, no tí, ktorí ho zvládnu s rozvahou a znalosťami, si môžu vytvoriť kapitál pre budúce investície alebo z neho vybudovať úspešné podnikanie.
Zatiaľ čo prenájom a flipping sa točia okolo bytových domov a jednotlivých bytov, komerčné nehnuteľnosti tvoria úplne inú kapitolu. Kancelárie, obchody, sklady, reštaurácie alebo developerské pozemky – to všetko patrí do tejto kategórie.
Prečo vôbec zvažovať komerčné
nehnuteľnosti?
Pretože ponúkajú vysoký výnos. Nájom z komerčného priestoru môže byť
niekoľkonásobne vyšší než z bytu rovnakej veľkosti. Firmy navyše často
podpisujú dlhodobé zmluvy, čo zabezpečuje stabilitu na roky dopredu. Komerčné
objekty však vyžadujú aj vyšší vstupný kapitál, komplexnú správu a znalosť
právneho rámca. Rokovať s nájomcom, ktorý prevádzkuje reštauráciu, je niečo
úplne iné ako so študentom, ktorý si s kamarátmi prenajíma byt.
Ekonomická situácia má navyše na komerčné nehnuteľnosti oveľa silnejší vplyv:
Komerčné nehnuteľnosti sú vhodné pre skúsených investorov alebo pre tých, ktorí majú po ruke tím odborníkov. Odmenou im však môže byť stabilné a vysoko výnosné portfólio, ktoré generuje príjmy bez ohľadu na infláciu.
Každý typ investície má svoje miesto. Neexistuje univerzálna odpoveď na otázku: „Čo je najlepšie?“ Vždy záleží na tom, aké máte ciele, kapitál, čas, povahu a odvahu.
Začnite pokojne pri jednom byte. Alebo si dohodnite konzultáciu s odborníkom, ktorý vám pomôže vypočítať návratnosť a riziká. Svet investičných nehnuteľností nie je len pre milionárov. Je pre každého, kto je ochotný učiť sa a plánovať.
Chcete začať, ale neviete kde?
V našich realitných kanceláriách pomáhame klientom nielen vyberať vhodné
nehnuteľnosti, ale aj sa v možnostiach dobre zorientovať. Či už plánujete prvý
byt na prenájom, alebo hľadáte príležitosť na kúpu nevyužitého obchodného
priestoru, poradíme aj vám.
