Bývanie ako základná potreba
Bývanie patrí medzi základné životné potreby, ktoré nemožno dlhodobo odkladať. Aj keď ceny nehnuteľností stúpajú a hypotéky sú drahšie, ľudia stále hľadajú riešenia. Slovensko sa však podobne ako Česko radí medzi krajiny s nízkou dostupnosťou vlastného bývania. V Bratislave, kde sa uskutočňuje najväčší podiel transakcií, sú ceny nehnuteľností porovnateľné s veľkými západoeurópskymi mestami, no priemerné príjmy obyvateľstva stále zaostávajú.
Podľa najnovších údajov z Národnej banky Slovenska (NBS) sa objem predaných nehnuteľností mierne zvýšil, a to aj napriek úrokovým sadzbám hypoték na úrovni 4,5 – 5 %. Ľudia tak čoraz viac volia cestu „investovať teraz, než čakať na ďalší rast cien.“
Jedným z kľúčových faktorov oživenia trhu je odložený dopyt. Počas posledných dvoch rokov sa mnoho kupujúcich rozhodlo počkať, pričom vyčkávanie spôsobila kombinácia neistoty na trhu, vysokej inflácie a rastúcich úrokov. V roku 2024 však mnohí z nich urobili rozhodnutie: „Buď teraz, alebo nikdy.“
K stabilizácii trhu prispela aj mierna korekcia cien nehnuteľností. Pokles cien niektorých starších bytov motivoval kupujúcich, ktorí čakali na výhodnejšie podmienky. Rovnako ako v Česku, drahá hypotéka nemusí byť prekážkou – nižšia cena bytu v kombinácii s možnosťou budúcim refinancovaním hypotéky sa javí ako rozumné riešenie.
Bratislava ostáva najdrahším miestom na Slovensku, pokiaľ ide o bývanie. Nedostatok nových bytov tu ešte viac tlačí ceny nahor. Priemerná cena starších bytov sa tu pohybuje na úrovni 3 770 EUR/m², pričom ceny novostavieb často presahujú hranicu 5 000 EUR/m². Výstavba však dlhodobo zaostáva za potrebami trhu – každoročne sa dokončí výrazne menej bytov, než by si vyžadoval dopyt, pričom reálne potreby obyvateľstva sú niekoľkonásobne vyššie.
Obyvateľov hlavného mesta tak stále častejšie lákajú okolité lokality ako Senec, Pezinok či Malacky, kde sú ceny nižšie a dostupnosť nových projektov vyššia. Tento trend sledujeme aj v susedných krajinách – metropolitné bývanie je čoraz nedostupnejšie, a tak ľudia volia predmestia s dobrým dopravným spojením.
Slovensko, podobne ako Česko, tradične uprednostňuje vlastné bývanie pred nájmom. V posledných rokoch sa však postoj obyvateľstva začína meniť. Stúpajúce ceny nehnuteľností a vysoké úroky hypoték robia z nájomného bývania možnú alternatívu.
Aj na Slovensku sa preferencia vlastného bývania začína mierne meniť. Drahé hypotéky a rast cien nehnuteľností vedú k vyššiemu záujmu o nájomné bývanie. Napríklad v Bratislave sa priemerné ceny nájmov vyšplhali na približne 15 - 16 EUR/m², čo je stále dostupnejšie než splácanie hypotéky na porovnateľnú nehnuteľnosť. Hoci Slovensko má historicky silnú preferenciu vlastníctva, čoraz viac ľudí prijíma nájom ako dlhodobejšie riešenie, podobne ako je tomu v Rakúsku či Nemecku.
Aj napriek náročným podmienkam si Slováci zachovávajú dôveru v nehnuteľnosti ako bezpečnú investíciu. Ceny bytov sa za posledných 10 rokov zdvojnásobili, pričom mzdy exponenciálne nerástli. Pre investorov je nehnuteľnosť často preferovanou formou ochrany majetku pred infláciou. Táto mentalita pomáha udržiavať trh aktívnym aj v čase ekonomickej neistoty.
Ak má byť bývanie na Slovensku dostupnejšie, bude nutné zaviesť systémové zmeny:
Realitný trh na Slovensku v roku 2024 ukazuje, že dopyt po bývaní neklesá – len sa prispôsobuje aktuálnym podmienkam. Odložený dopyt a čiastočná stabilizácia cien spôsobili oživenie trhu.
Ak však chceme zabezpečiť dostupné bývanie pre širšiu populáciu, nevyhneme sa reformám. Slovensko má priestor na zlepšenie v oblasti výstavby, regulácií aj rozvoja satelitných oblastí. Bez týchto zmien zostane sen o vlastnom bývaní pre mnohých len vzdialenou realitou.
